Wer in Südtirol eine Immobilie kaufen möchte, trifft früher oder später auf den Begriff der Konventionierung. Doch was hat es damit auf sich und was bedeutet eine konventionierte Wohnung für den Käufer? Wir von IMMOBILPOINT geben einen Überblick.
Den genauen Gesetzestext finden Sie im Landesgesetz vom 10 Juli 2018 im Art. 39.
Die konventionierten Wohnungen unterscheiden sich von den nicht konventionierten Wohnungen, da vom Gesetz aus ihre Nutzung nicht für alle möglich ist. Unter Einhaltung präziser Vorschriften (Voraussetzungen für die Besetzung der Immobilie), auch Bindung der Wohnung genannt, versucht der Gesetzgeber, die Entwicklung und den sozialen Wohlstand der Südtiroler und der bereits längerfristig ansässigen Bevölkerung zu stärken. Die in einer konventionierten Immobilie enthaltenen Voraussetzungen für ein Anrecht und die damit verbundenen Sozialbindungen können wie folgt zusammengefasst werden:
Voraussetzungen für Besetzung einer konventionierten Wohnung
Bei der Vermietung einer konventionierten Immobilie wird der Mietzins nach gewissen Kriterien gesetzlich gedeckelt (Vermietung zum Landesmietzins bei verpflichtender permanenter Nutzung). Bei nicht ständiger Vermietung kann sie vom Amt für geförderten Wohnbau und im Hinblick auf mangelnde Mietimmobilien auch “zwangsvermietet” werden.
Die Bindung einer konventionierten Immobilie, welche laut altem Art. 79 auf 20 Jahre beschränkt war und anschließend zu einer nicht konventionierten Immobilie überging, ist nun laut neuem Art.39 aus dem Jahr 2018 permanent und de facto unbefristet.
Die Bindung bei konventionierten Wohnungen bezieht sich darauf, dass die Wohnung ständig für den eigenen Wohnbedarf besetzt werden muss. Die Bewohner müssen dabei seit mindestens fünf Jahren ihren Wohnsitz in Südtirol haben oder hier arbeiten und bisher keine angemessene Wohnung besitzen. Leer bleiben darf die Wohnung ebenfalls nicht. Wer eine Wohnung kauft und nicht in Südtirol ansässig ist, muss die Wohnung zum Landesmietzins an jemanden vermieten, der den Anforderungen entspricht. Mit diesem Vorgehen soll dem Wohnungsnotstand in Südtirol entgegengewirkt werden und den Ortsansässigen bezahlbares Wohnen ermöglicht werden.
Bei Neubauten ist die Bindung permanent. Bei Bestandsimmobilien kann die Bindung nach 20 Jahren erlöschen, was die Immobilie danach zu einer nicht konventionierten Immobilie mit freiem Verwendungszweck macht. Im Detail muss ergänzend zwischen gesetzlich vorgeschriebenen und freiwillig eingegangenen Bindungen unterschieden werden. Zur Löschung der Bindung wird die Unbedenklichkeitserklärung des Bürgermeisters benötigt.
Eine fehlende Bindung bei nicht konventionierten Wohnungen bedeutet mehr Freiheiten und keine Vorgabe zur Verwendung. Eine Nutzung als Ferienwohnung - ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung - ist damit möglich. Die umfassenderen Möglichkeiten zur Nutzung schlagen sich in einem höheren Wert nieder. Die Preise und Steuersätze für nicht konventionierte Wohnungen sind zwar höher, aber im Gegenzug auch der Wert beim Wiederverkauf. In Zukunft ist mit einer weiteren deutlichen Wertsteigerung zu rechnen, da für Neubauten die permanente Bindung gilt und nicht konventionierte Wohnungen seltener werden. Wenn eine Immobilie aktuell noch gebunden ist, nach Ablauf der 20 Jahre aber frei genutzt werden kann (Art. 79), sind deutliche Wertsteigerungen zu beobachten.
Wer in Südtirol eine Immobilie kaufen möchte, erhält bei nicht konventionierten Wohnungen daher einen deutlichen Mehrwert gegenüber den Immobilien mit einer Bindung. Ihnen stehen mehr Verwendungszwecke offen und beim Verkauf ergibt sich eine deutlich größere Zielgruppe an möglichen Kunden. Sie wünschen sich eine ausführlichere Beratung zum Immobilienkauf im Allgemeinen oder der Konventionierung im Speziellen? Das Team vom IMMOBILPOINT in Brixen berät Sie gerne und begleitet Sie bei Ihrem Vorhaben. Kontaktieren Sie uns!
